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  • ラシイエ君

住宅ローンとの賢い付き合い方

こんにちは!ラシイエプロジェクトです(/・ω・)/

本日は、「住宅ローン」についてです!


-目次-

【手付金としていくら用意すればいい?】

【契約解除の場合、手付金はどうなる?「住宅ローン特約」とは?】

【住宅ローンと他のローンとの関係は?】





【手付金としていくら用意すればいい?】

手付金とは、中古マンションの購入をはじめとした家や土地などの「不動産売買契約」を交わす際に、買主が売り主に対して契約が成立したことを証明するために支払うお金です。

この額は、売り主と相談して決める事ができますが、一般的に物件価格の5~10%程度が相庭です。

たとえば、4000万円の物件なら200~400万円程度となります。

ただし不動産会社から50~100万円など、具体的な金額を提示される場合もあります。

そんなに現金が用意できない場合は、こちらから100万円にしてください。と交渉する場合もございます。

この手付金には「解約手付」「証約手付」「違約手付」の3種類があります。

中古マンションの売買契約にあたっては「解約手付」とされる場合がほとんどです。解約手付とは、契約締結を証明する目的でかわされるものです。買主は売買契約時に支払った手付金を放棄することで、売主は、受け取った手付金の倍額を返す(手付金倍返し)ことで、売買契約の解除をすることができます。なお、契約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。

さらに中古マンション(完成物件)で不動産会社が売主の場合、手付金が売買代金の10%または1000万円をこえるときは、銀行や保証会社などによる保全処置が必要です。

万が一、売主の倒産などに備え、保全処置があるかどうかも重要説明事項書などで確認しておきましょう。保障措置がある場合は保証証書などが発行されます。

【契約解除の場合、手付金はどうなる?「住宅ローン特約」とは?】

中古マンションの購入の際、多くの人が住宅ローンを組むかと思います。

しかし、中古マンションの購入では、場日売契役締結の際に手付金の受け渡しがおこなわれ、物件引渡しの際に残金を支払うのが一般的です。

融資(住宅ローン)がスタートするのは、この物件引渡しの段階です。その時に売主には残金が支払われることになるのです。

つまり、買主が住宅ローンを利用して購入する場合、金融機関からの融資の実行よりも先に、手付金の受け渡しがおこなわれることになります。

売買契約を手結し、手付金を支払った段階で購入する意思であっても、万が一、住宅ローンの審査が通らなければ、購入することができません。

このような買主都合の契約解除であっても、契約を白紙に戻し、売り主に支払済みの手付金や仲介手数料などの全額が返還されるようにする保証が「住宅ローン特約」です。

これが適用されるためには、売買契約書の「住宅ローン条項」「ローン特約による解除」などの項に、

「停止条件付条項」が記載されている必要があります。

住宅ローンを利用することを必ず売主側に伝え、この条項が売買契約書に記載されているかどうかを確認しましょう。

また、親からの支援や自己資金のみでの購入や住替えを予定していたとしても、万が一住宅ローンが必要になった場合に備えて住宅ローン特約はった方が無難です。

住宅ローン特約は、買主を保護するのが目的のため、買主にとっては好条件ですが、売主にとってはせっかくの契約がご破算になるリスクがあります。

住宅ローンの審査機関から金融機関との「金銭消費賃借契約」までは約1ヵ月程度です。この期間は買主にとってもひやひやしますが、売主にとっては住宅ローン特約の適用期間は他社への販売ができず、売主側から解約したら、違約金が発生する不安定な期間でもあります。

また、売買契約が成立した時点で、すぐに引っ越し日時や業者の毛亭、住んでいる所の退去届や住替えに伴う手続きを進めると本審査に通らなかった場合、引越し業者へのキャンセル料や、住替え先の手続きに伴う費用が無駄になる可能性があります。事前審査の結果をうのみにせず、できれば住宅ローンの本審査が正式にとおった後に手続きを行うようにしましょう。事前審査が通れば、あらかた本審査も通るとされていますが、事前審査は売買契約書などの詳細な書類を必要とせず、失敗している事例も多く存在します。

【住宅ローンと他のローンとの関係は?】

気に入った中古マンションを購入するためには、住宅ローン審査で失敗しないという事が非常に重要です。

ここでは審査に通る為のコツや、うっかりはまる人の多い住宅ローン審査の落とし穴を見ていきましょう。

家族が増えたので数年前に車を購入し、自動車ローンを組んでいるなど、住宅ローンと他のローンの関係が問題になることがあります。

たとえば、自動車ローンが残っている場合、住宅ローンの審査にどのような影響があるのでしょうか。

結論からいうと、住宅ローンを借りる前に自動車ローンをはじめとしたほかの借入があると、住宅ローン審査に影響します。すでに借入ている分、住宅ローンで借りられる額は少なくなりますから、希望するマンションを購入できない可能性があります。

どの程度、住宅ローンの借入可能額が減るかは、金融機関によって異なります。たとえば、住宅ローン3000万円を借りたい場合、自動車のローンが残っていると、2000万円までしかかりられないという事も考えられます。1000万円の差は大きいはずです。

これは「住宅ローン+自動車ローン」の2つで計算すると「返済負担率」を超えてしまうためです。返済負担率は一般的に「35%以内」としている金融機関が多いですが、中には20%以内や40%以内とする金融機関もあるため、この設定によって借りやすさの違いが生じます。

「返済負担率」

(住宅ローン年間返済額)÷(税込み年収)×100=返済負担率(%)

自動車ローンがある場合は、金融機関では次のように計算します

(住宅ローン年間返済額⁺住宅ローンの年間返済額)÷(税込年収)×100=返済負担率

返済負担率の計算にはあくまで「自動車ローンの年間返済額がいくらか?」ということが考慮されます。したがって自動車ローンの残高が100万円でも500万円でも年間50万円返済しているなら、住宅ローンの借入額に与える影響は同じになります。

以上、いかがでしたでしょうか。

次回も住宅ローンのお話しの続きをアップする予定です!

宜しくお願いします!(/・ω・)/

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